목돈 필요할 때 유용한 '주택담보대출'의 모든 것

글 : 김태연

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결론

주택담보대출은 집을 담보로 하여 대출을 받는 방식으로, 개인의 신용등급이나 소득 수준에 관계없이 큰 금액을 빌릴 수 있는 장점이 있습니다.

주택담보대출은 담보물의 가치에 따라 대출 금액이 달라지며, 신용대출보다 승인 절차가 복잡하고 중도상환 수수료가 비쌉니다.
주택담보대출의 자격 조건은 만 20세 이상 65세 이하이며, 무주택자 또는 주택 취득 5년 이내의 1주택자여야 합니다.
대출 한도는 LTV와 DTI에 따라 결정되며, LTV는 주택 가격의 70%까지 대출 가능하고, DTI는 연소득 대비 상환 능력을 평가합니다.

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살다 보면 가계자금의 부족이나 사업자금이 필요하여 대출을 받게 되는 경우가 있다. 하지만 개인 신용을 통해 대출 받은 금액이 턱 없이 부족할 경우 어떻게 하면 좋을까? 마냥 급하다고 해서 무턱대고 대부업체 대출을 이용할 수도 없는 노릇이고, 금리가 높은 대출 상품을 빌리기에는 이자를 갚아나갈 생각에 겁이 나기 마련이다. 이럴 경우에는 주택담보대출을 받으면 한도를 크게 설정할 수 있어 큰 도움이 된다. 주택담보대출이란 집을 대출 약속의 징표로 내걸고 은행에서 받는 대출을 말한다. 주택담보대출은 개인의 신용등급이나 소득 수준을 따지는 신용대출 상품보다는 더욱 수월하고 한도를 크게 잡고 돈을 빌릴 수 있으며, 약속의 징표로 내거는 집의 가격이 높으면 높을수록 대출을 받을 수 있는 금액도 커지기 때문에 큰 금액의 대출이 필요할 때 적합하다. 이렇듯 일반적인 신용대출과 다르게 주택담보대출은 집을 담보로 하는 대출이라는 점에서 많은 차이가 있다. 아래에서는 주택담보대출의 장단점과 자격조건 등을 상세히 확인해보도록 하자.

주택담보대출이란?

주택담보대출이란 집을 담보로 해서 돈을 빌리는 것이다. 은행 입장에서는 개인의 재산을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 것이기 때문에 신용대출보다 더 안전한 대출이라고 평가한다. 이렇듯 대출자가 돈을 제때 상환하지 못하면 집을 팔아서라도 갚겠다는 은행과 대출자 간 일종의 약속을 하는 것이 바로 주택담보대출의 특징이다. 주택담보대출은 개인의 신용등급이나 소득 수준을 상세히 따지는 신용대출보다는 수월하게 돈을 빌릴 수 있다는 특징이 있다. 짧게는 10년, 길게는 30년까지 나누어서 빌린 돈과 이자를 갚아 나갈 수 있고, 약속의 징표로 내걸게 되는 집 가격의 70% 상한까지 대출을 받을 수 있다.

주택담보대출의 장점과 단점

주택담보대출은 담보물인 ‘집’이 있는 경우 돈을 빌릴 수 있는 대출제도이다. 해당하는 담보물의 가치에 따라 대출 금액이 달라지므로 집의 가격이 높다면 그만큼 빌릴 수 있는 돈의 한도도 높아진다. 주택담보대출은 개인의 신용만으로 돈을 빌리는 신용대출에 비해 더욱 쉽게 돈을 빌릴 수 있다는 장점이 있다. 신용등급이 낮거나 소득이 없을 경우 은행에서 대출받기가 어렵기 때문에 제 2금융권이나 더 나아가서는 대부업체에서 돈을 빌려야 하는 반면, 자신 소유의 집만 있다면 돈을 빌릴 수 있어 신용대출보다 큰 금액의 돈을 빌리는 데 훨씬 유리하다는 장점이 있다. 또한 돈을 빌려주는 은행 입장에서는 신용만으로 돈을 빌려주는 신용대출보다 담보물이 있는 담보대출을 보다 안전한 대출이라고 판단하게 된다. 따라서 담보대출의 금리는 신용대출 금리보다 낮은 것이 일반적이다.

담보물의 가치가 높을 경우 신용대출보다 더 많은 금액을 빌릴 수 있다는 장점이 있지만 단점도 있다. 신용대출보다 주택담보대출은 승인이 나기까지의 절차가 매우 복잡하고 심사까지의 시간도 오래 소요된다. 또한 대출 만기 이전 돈을 갚고자 할 때는 신용대출에 비해 중도상환 수수료가 비싸다는 단점이 있다.

주택담보 대출 자격 조건

주택담도보대출은 담보로 잡을 주택이 있다고 해서 무조건 대상자가 되는 것은 아니다. 주택담보대출의 신청 대상자는 대출 신청일 기준 만 20세 이상 65세여야 하며, 주택 구입을 앞둔 무주택자, 또는 주택 취득 5년 이내인 1주택자이다. 또는 전세금을 반환하거나, 기존 주택담보대출을 상환하고자 하는 1주택자도 대출 자격자로 적용된다. 이때 대체 취득을 위한 일시적인 2주택자도 허용하고 있다. 또한 자가 소유 3개월 이상 거주에 신용등급이 너무 낮지 않아야 하며, 연체가 없어야 한다.

주택담보대출 한도

주택담보대출은 주택을 담보로 하여 돈을 빌린다. 따라서 당연히 주택의 가격이 높을수록 빌릴 수 있는 돈의 한도도 올라간다. 하지만 2억 원짜리 담보의 주택이 있다고 해서 2억 원 모두를 빌릴 수 있는 것은 아니다. 주택담보대출은 주택담보대출비율인 LTV와 총부채상환비율 DTI에 따라 대출금이 결정되기 때문이다. 오늘날 대부분의 은행들이 주택담보대출 한도를 설정할 때 이러한 기준을 필수적으로 적용한다. 따라서 은행권 대부분의 대출 한도는 유사한 수준을 보인다.

LTV(주택담보대출비율 : loan to value ratio)

LTV란 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말한다. 은행에서 주택을 담보로 빌릴 수 있는 대출가능한도로서 2000년 9월 부동산정책을 세우면서 도입되었고, 부동산가격의 미시정책으로 활용되고 있다. 만일 주택담보대출 비율이 70%이고, 2억짜리 주택을 담보로 설정해 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대 한도 금액은 (2억X0.7)인 1억 4천만 원이 된다.

DTI(총부채상환비율 : Debt To Income)

DTI란 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채에 대한 연간 상환한 이자 합을 연소득으로 나눈 비율을 말한다. 담보대출을 받을 경우 채무자 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지를 판단하여 대출을 하는 제도인데, 이때 DTI가 사용된다. DTI의 수치가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정된다.

오늘날의 경우 정부가 최근 발표한 ‘가계부채 종합대책’의 핵심 내용으로 기존 총부채상환비율(DTI)를 개편한 신新 (DTI) 제도가 도입되어 있다. 정부는 2017년 10월 24일 가계부채 종합대책을 통해 2018년 1월부터 신DTI를 적용하고 있다. 신DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 연간 소득액으로 나눈 것이다. 이전의 DTI의 경우 기존 주택담보대출에서 ‘이자’만 반영했으나, 신DTI는 원금까지 더한 ‘원리금’으로 합산한다. 따라서 다주택자들의 추가 주택담보대출이 어려워지거나 대출 한도가 줄어드는 현황이 나타나고 있다.

DSR(총부채원리금상환비율)