내 집 마련 첫 걸음, 내게 맞는 주택담보대출은?

글 : 김태연

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결론

주택담보대출은 무주택자가 내 집 장만을 위해 정부의 저금리 상품을 활용할 수 있는 자금조달 수단입니다.

현재 시중 주택담보대출 금리는 약 3~4%대이며, 부수거래 조건을 충족하면 약 2% 후반의 금리도 가능합니다.
정부의 9.13 주거안정대책에 따라 신혼부부와 다자녀 가구의 대출 규제가 완화되었으나, 입주권과 분양권 소유자는 무주택 요건을 충족하지 못합니다.
보금자리론, 적격대출, 디딤돌대출 등 다양한 주택담보대출 상품이 있으며, 각 상품의 자격요건과 금리 조건은 다릅니다.

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주택담보대출은 내 집 장만을 위해 일반적인 자금동원 수단이라 할 수 있다. 더욱이 무주택자라면 정부가 공공기관을 통해 저금리로 빌려주는 주택담보대출 상품을 잘 활용할 경우 내 집 장만을 위한 자금조달계획에 도움이 될 수 있다. 현재 시중 주택담보대출 금리는 약 3~4%대라는 점을 감안하면 상당한 저금리 혜택을 적용 받을 수 있고, 각 은행에서 제안하는 부수거래 조건을 충족한다면 약 2% 후반의 금리도 가능해 대출을 상환하는 데 있어서도 커다란 이점이 있다. 아래에서는 주택담보대출의 다양한 상품들을 확인해 보도록 하자.

내 집 마련을 위한 주택담보대출

정부는 최근 실시한 9.13 주거안정대책을 통해 신혼부부와 다자녀 가구 대상으로 한 대출 규제를 완화하고, 금리 혜택을 추가했다. 다만 9.13 정책 이후로 입주권과 분양권 소유자를 1주택자로 규정하는 주택공급규칙이 시행됨에 따라 이미 분양권이나 입주권을 갖고 있으면 무주택 요건이 있는 저금리 대출을 받을 수 없게 됐다. 주택매매를 앞둔 무주택자, 부동산규제지역에 추가 매매를 계획하고 있는 다주택자들은 최근 정부의 9.13 주거안정대책 후 주택담보대출 자격 조건이 어떻게 달라졌는지를 꼼꼼히 확인해야 한다.

가장 중요한 부분은 투기지역, 투기과열지구, 청약조정대상지역 등의 규제지역에서 2주택 이상 소유한 다주택자의 주택담보대출이 전면 금지된 부분이다. 1주택자의 경우 예외적으로 보유한 주택을 처분하는 경우, 타 지역에 거주 중인 60세 이상 부모님을 공양하는 경우, 무주택 자녀의 분가 등 예외 조건 충족 시 정해진 한도에서 받을 수 있다. 그 외 무주택자는 주담대의 한도와 금리 조건에 맞게 이용이 가능하다.

국토교통부가 주택도시기금을 활용해 주택도시보증공사가 운영하는 대출인 한도보금자리론, 적격대출, 내 집 마련 디딤돌대출 한도와 금리는 대출자 개인의 소득, 지역 등 요건에 따라 달라질 수 있으므로 각 은행에서 제안하는 부수거래 조건을 확인하여 자신에게 적합한 금리와 한도 조건에 맞게 이용할 수 있어야 한다.

보금자리론

보금자리론은 대출 받은 날부터 만기까지 안정적인 고정금리가 적용되는 상품으로 향후 금리 변동의 위험을 피하고자 하는 이들에게 적합한 상품이다. 자격요건은 부부 기준 무주택자 또는 1주택자이며, 구입용도에 한해 일시적 2주택을 허용하고 있다. 기존주택은 대출받은 날로부터 2년 이내 처분 조건이 적용된다. 구입 용도는 잔금융 또는 소유권이전등기 접수 후 3개월 이내 신청해야 한다.

소득은 연소득 7천만 원 이하, 미혼이면 본인만, 기혼이면 부부합산을 거친다. 신용은 본인 또는 배우자가 한국신용정보원의 ‘신용정보관리규약’에서 정하는 신용정보 또는 해제정보가 남아있으면 대출신청이 불가능하다. 대출금리는 대출받을 날부터 만기까지 고정금리이며, 우대금리는 한부모가구, 장애인가구, 다문화가구, 다자녀가구, 신혼가구 금리 우대가 가능하다. 대출한도는 최대 3억 원이며, 최대 LTV 70%가 적용된다. 단, 실수요자 여부에 따라 지역별로 LTV를 달리 적용하며, 잔금대출인 경우는 분양공고일 및 매매계약일에 따라 별도의 LTV를 적용한다.

적격대출

사진 : KBS 뉴스

적격대출의 신청대상은 민법상 성년이며 신용정보와 관련 사항은 신청 은행에서 정확한 확인이 가능하다. 주택의 수는 대출신청일 현재 무주택자 또는 1주택자이며, 구입용도에 한해 일시적 2주택이 허용되고 기존 주택은 대출받은 날로부터 2년 이내 처분 조건을 가진다. 다만, 투기지역 처분조건 후 대출은 취급을 불가한다. 구입용도는 잔금용 또는 소유권이전등기 접수 후 3개월 이내 신청할 수 있다. 적격대출의 금리는 은행별 금리별로 다르지만 대부분 2~3%대를 넘지 않는다. 전자약정(등기)시에는 금리고정형 적격대출 안내 금리에서 0.05%p 인하를 적용하며 은행은 수협, 신한, 우리, 하나, 경남, 부산이다.

적격대출의 대출한도는 담보주택당 최대 5억 원 이하이다. 대출의 기간은 10년 이상, 30년 이하이며 상환방식은 원리금 균등분할상환, 원금 균등분할상환, 거치기간 1년 또는 없음, 만기 일부 상환 불가이다. 적격대출의 취급 금융기관은 국민은행, 기업은행, 농협은행, 수협은행, 우리은행 등이 있으며 취급 금융기관으로 직접 신청하면 된다.

디딤돌대출

사진 : 금융위원회

디딤돌대출의 신청대상은 부부합산 연소득 6천만 원 이하의 무주택 세대주이며 부부합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 소득 5분위별 자산 및 부채현황 중 소득 4분위 전체가구 평균값 이하인 자이다. 신청 시기는 소유권이전등기 접수일로부터 3개월 이내이며, 대출 금리는 연 2.00~3.15% 이지만 우대금리 추가 적용이 가능하다.

대상주택은 부동산등기부등본상 주택의 주택가격 5만 원 이하, 주거전용면적 85㎡ 이하이며, 만 30세 이상의 미혼 단독세대주의 경우 주택가격 3억 원 이하, 주거전용면적 60㎡ 이하이다.

대출의 한도는 최대 LTV 70%로 최대 2억 원이다. 단 신혼가구 2.2억 원, 2자녀 이상 2.4억 원, 만 30세 이상의 미혼 단독세대주일 경우 최대금액 1억 5천만 원이다. 디딤돌대출 자산기준 도입은 2019년 9월 30일부터 시행되고 있다. 자산심사는 HUG에서 시행하고 있고, 대출실행 이후 대출신청인 및 배우자 합산 순자산 가액이 순자산 기준금액을 초과한 것이 확인될 경우 제재 조치가 이루어진다.

글 : 김태연 press@daily.co.kr