적은 돈으로 할 수 있는 갭투자, 왜 규제 대상이 됐나

글 : 김태연

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결론

갭투자는 2014년 이후 서울 수도권에서 집값 상승에 따라 나타난 부동산 투자 기법으로, 전세를 끼고 아파트를 구매하여 시세차익을 노리는 방식입니다.

갭투자는 저금리와 주택 경기 호황을 기반으로 유행하기 시작했으며, 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 공략하는 방식입니다.
갭투자는 합법적인 투자 기법이지만, 부동산 가격 하락 시 손실을 볼 수 있는 리스크가 존재하며, 사회적으로 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
정부는 갭투자의 부작용을 막기 위해 대출 규제와 양도세 규정을 강화하는 등의 대책을 발표하고 있으며, 이러한 규제가 효과를 볼 수 있을지에 대한 논란이 있습니다.

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‘갭투자’는 2014년 이후 서울 수도권을 중심으로 집값이 큰 폭으로 상승하면서 나타난 부동산 투자 기법을 말한다. 매매가와 전세가의 차이가 크지 않아 전세를 끼고 아파트를 구매하여 시세차익을 공략하는 것이 핵심이다. 갭투자는 이자 부담이 없는 남의 보증금, 나의 적은 투자금으로도 집을 여러 채 사들인 후 시세차익을 거둔다는 점에서 매력도가 높은 투자 방법으로 선호된 바 있다. 하지만 갭투자가 우리나라 집값 폭등의 주범이라는 지적이 계속되면서 집값 인상을 잡기 위한 부동산 규제의 칼끝이 갭투자 봉쇄로 향하는 모양새다. 한때는 매력 있는 투자 기법이었으나 ‘집값 상승의 주범’이라는 비판 아래 정부 규제를 피해 갈 수 없게 된 운명의 갭투자. 이러한 갭투자의 의미, 방법, 부작용 등을 살펴보도록 하자.

갭투자란?

갭(gap)투자는 전세 보증금과 매매값의 차이가 적은 아파트를 공략하는 것에서 유래한 투자 기법이다. 즉, 시세차익을 목적으로 하여 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세로 끼고 매입하는 투자 방식을 말한다. 예를 들어 매매 가격이 4억 원인 주택의 전세금 시세가 3억 5,000만 원인 경우라면 전세를 끼고 내 돈 5,000만 원으로 집을 사는 방식이다.

갭투자는 언제부터 유행했을까?

갭투자는 전세 계약이 종료될 경우 전세금을 올리거나 매매 가격이 오른 만큼 차익을 취할 수 있어 저금리, 주택 경기의 호황세를 기반으로 2014년 무렵부터 크게 유행하기 시작했다. 부동산 호황기에는 집값이 상승하면서 이익을 얻을 수 있지만, 반대의 경우라면 깡통주택으로 전락하여 집을 팔더라도 세입자의 전세금을 돌려주지 못하거나 집 매매를 위한 대출금을 갚지 못할 수 있다는 문제점이 있다.

갭투자는 원칙적으로
불법이 아니다?

갭투자는 수천만 원의 돈만으로도 수억짜리 집을 산다는 점에서 불법 또는 정당하지 못한 투자 기법이라는 인식이 있지만 불법이 아닌 합법적인 투자 기법에 속한다. 전세를 끼고 주택을 분양 또는 매입해서 집값이 상승하면 매도해서 차익인 수익을 실현하지만, 매매 가격 대비 전세가율이 최소 70%를 상회하는 지역에 투자해야 하기 때문에 해당 지역의 집값 폭락 시에는 상당한 리스크가 따를 수 있다.

갭투자, 모두가 성공하는 걸까?

갭투자자의 입장에서는 부동산 가격이 상승할 때에는 수익을 볼 수 있지만 부동산 경기가 위축되거나 집값이 떨어질 때에는 손실을 보게 된다. 또한 비교적 오래된 집들이라 집값의 상승 여력이 없을 경우 매도 시에 손해를 볼 수 있고 시세차익을 기대하기가 힘들다. 특히 계속해서 상승장인 서울, 수도권과 달리 지방의 경우에는 부동산 가격의 하락 혹은 조정 장세가 빈번하여 갭투자자들이 발을 빼지 못 하는 상황이 벌어지기도 한다.

갭투자의 문제점

사회적 관점에서 갭투자의 문제점은 단기간 내에 부동산 매매 가격의 상승을 불러일으키고 전세시장의 가격 불안을 조성하는 등 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치는 것이다. 또한 부동산 경기가 위축되어 집값이 떨어지면 투자자뿐만 아니라 세입자 또한 손실을 보게 된다. 전세 보증금을 제때 받지 못하거나 아예 돌려받지 못하는 상황에 놓일 수 있기 때문이다.

갭투자가 투기로 이어진 이유는?

갭투자는 지역을 잘 선정해서 타이밍만 잘 잡고 매수하면 상당한 수익을 볼 수 있는 부동산투자 기법으로 알려져 왔다. 또한 종잣돈이 많이 없을 때에도 할 수 있는 투자이기 때문에 부동산 시세 흐름이 상승일 때 효과를 볼 수 있는 기술이다. 이처럼 소액으로 투자를 해도 상승장이라면 다른 투자 기법에 비해 엄청난 시세차익을 볼 수 있기 때문에 일부 갭투자자들은 여러 채의 매물을 사들인 다음 엄청난 시세차익을 보게 되었다. 내 돈 한 푼 안 들이고도 투자를 할 수 있다는 메리트는 결국 서울, 수도권 지역의 부동산 투기로 이어지게 된다.

갭투자,
주로 어떤 연령층이 하게 될까?

갭투자자의 연령대는 다양하지만 그중에서는 20~30대 투자자들도 상당하다. 청년층은 청약가점이 낮아서 아파트 분양시장에서 소외되어 있는 데다 내 집을 마련할 수 있는 여유자금도 부족하기 때문이다. 이에 따라 내 돈을 많이 들이지 않고, 또는 아예 들이지 않고도 아파트를 매매하여 시세차익을 볼 수 있는 갭투자를 투기 수단으로 너도나도 활용하는 상황에서 정부는 결국 ‘규제’라는 칼날을 빼낼 수밖에 없는 상황이다.

과도한 갭투자, 막을 필요가 있다?

갭투자는 비교적 적은 자금으로도 투자가 가능하기 때문에 부동산 상승기에 유행하는 것이 특징이며 서울, 수도권을 중심으로 폭등하는 최근의 부동산 시장에서도 여전한 인기를 구가하고 있다. 하지만 갭투자는 부동산 시장에 부정적 영향을 미치기 때문에 정부는 과도한 갭투자를 막기 위해 대출을 규제하고 양도세 규정을 강화하는 등의 대책을 지속적으로 발표하고 있다.

정부의 6∙17 부동산 대책,
갭투자 부작용 봉쇄할 수 있을까?

정부는 갭투자가 투기로 이어지고 있는 현상에 대한 방지책으로 ‘6∙17 부동산 대책’을 꺼내 든 바 있다. 6∙17 부동산 대책에는 규제 지역 확대, 대출 규제 강화, 갭투자 차단책 등이 포함되어 있다. 이 가운데 주택담보대출 요건을 엄격히 한 것은 ‘내 돈 들지 않는 대출’이 핵심인 과도한 갭투자를 방지하기 위한 규제 수단이다. 다만 이러한 규제를 두고 정부가 대출 없이는 내 집 마련이 힘든 무주택자들의 내 집 마련책 사다리를 걷어찼다는 지적도 나온다.

투기 수요 차단책이
전세보증금 사용 규제?
실효성 있을까

부동산 대책에서 빼놓을 수 없는 말은 ‘투기 수단 차단’이다. 정부는 갭투자 차단을 위해 대출을 규제하고 세금을 높이는 등 고강도의 대책을 속속 내놓고 있다. 그럼에도 불구하고 투기 세력은 멈추지 않고 있다. 수도권, 서울을 중심으로 규제가 강화되자 전국을 돌며 시세차익을 볼 만한 매물을 쓸어 담고 있는 것이다. 결국 다주택자 규제, 대출 규제 등이 먹히지 않는다면 집주인이 받은 전세보증금 사용을 규제해야 한다는 주장도 나온다. 하지만 임대차 3법의 시행으로 전세가 감소되고 월세 증가 속도가 빨라지면 그 피해는 내 집 마련이 어려운 서민들이 고스란히 떠안게 된다는 문제가 있다.

글 : 김태연 press@daily.co.kr