집주인 VS 세입자 분쟁 일으킨 '임대차 3법'이 뭐길래?
글 : 김태연
전월세신고제와 계약갱신청구권제, 전월세상한제 등 전월세 시장 안정화를 위해 정부와 여당이 도입한 법안인 ‘임대차 3법’ 중 ‘임대차 2법’이 본격 시행되면서 집주인과 세입자 간에 갈등의 골이 깊어지는 양상이다. 임차인은 임대차 2법 중 ‘계약갱신청구권제’를 행사하며 전세 갱신을 일방적으로 요구하고, 집주인은 이런 임차인에 대항해 집을 비워 두거나 아예 팔지 않겠다고 선언하는 등 갈등 사례가 속출하고 있는 것이다. 이처럼 임대차 3법은 세입자 보호와 전월세 가격 안정화에 초점을 맞춘 법안이지만, 임차인과 집주인 간의 갈등에 더해 전월세 매물이 동나고 전월세 가격이 폭등하는 문제가 나타나자, 국민과 충분한 합의를 거치지 못한 ‘졸속 정책’이라는 비판까지 나오고 있다. 다음에서는 임대차 3법은 무엇이고 임대차 3법의 장단점과 앞으로 급증할 수 있는 집주인과 세입자 간의 분쟁에 대해 살펴보도록 한다.
임대차 3법이란?
‘임대차 3법’이란 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안을 말한다. 계약갱신청구권, 전월세상한제를 핵심으로 하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안, 전월세신고제를 핵심으로 하는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안이 이에 포함된다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의 통과로 이날부터 본격 시행됐다.
임대차 3법의 핵심
‘주택임대차보호법 개정안’이란?
임대차 3법 중 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제, 전월세상한제를 담고 있다. 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약의 연장을 보장받도록 하되, 주택에 집주인 혹은 직계존속, 비속이 실거주할 경우 등이라면 계약갱신 청구를 거부할 수 있도록 했다. 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내외로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 하고 있다.
임대차 3법,
임차인 보호를 위한 목적?
임대차 3법은 주택 임차인의 주거생활을 안정적으로 영위할 수 있도록 하는 제도적 대책을 마련하기 위해 발의됐다. 이번 개정안 시행으로 인해 세입자는 추가 2년의 전월세 계약 연장을 요구할 수 있으며, 집주인은 자신이 실거주하는 등의 특별한 사정 등이 없다면 이를 받아들여야 한다. 또한 임대료는 직전 계약금액의 5%를 초과하여 인상할 수 없다. 주택임대차보호법의 본래 목적 또한 임차인의 보호를 위한 법이기 때문에 임대차 3법의 개정안 또한 임차인 보호에 초점이 맞춰져 있는 것이다.
임대차 3법의 장단점,
어떤 것이 있을까?
전월세 신고제
임대차 3법 중 ‘전월세신고제’는 준비 기간 등을 감안하여 2021년 6월 1일 시행된다. 이날 이후부터는 전월세 계약을 마친 다음 30일 내로 관할 지자체에 계약 사실을 신고해야 한다. 전월세신고제가 시행되면 기존 임대료 정보를 투명하게 알 수 있어 신규 임차인이 정보 비대칭으로 인해 불리한 계약과 협상을 하는 부작용을 방지할 수 있다. 하지만 임대인의 세금 부담이 임차인에게 고스란히 전가되는 문제가 나타날 수 있다.
전월세상한제
전월세상한제란 임대차 계약의 갱신 시 임대료를 5% 이상 올리지 못하도록 상한을 정하는 것을 말한다. 이에 더해 각 지자체가 조례를 통해 5% 한도 내에서 추가로 상한선을 정할 수 있도록 한다. 각 지자체가 조례 정비를 위해서 분석 작업에 착수하면 지역별로 새로운 상한이 속속 결정될 것으로 보인다. 이 제도를 통해 임대료 상승분을 예측할 수 있으므로 임차인 입장에서는 안정적으로 주거 계획을 세울 수 있게 된다. 다만 제도의 시행 전인 현재 단기적으로 전월세 가격 폭등 현상이 나타나고 있는 모습이다.
계약 갱신청구권
계약갱신청구권이란 세입자가 1회에 한해 2년의 임대차 계약 갱신을 한 번 더 요구할 수 있는 권리를 의미한다. 2020년 7월 31일부터 계약갱신청구권은 기존과 신규 계약 모두에 적용된다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다. 이때 임대인은 그 요구를 받았을 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없다. 임차인의 보호를 위한 목적으로 보이지만 이 제도 역시 논란은 존재한다. 임대인의 사정으로 인해 매매가 필요할 경우 임차인 거주로 인해 곤란한 상황이 종종 발생할 수 있으며, 한 번 계약을 하게 되면 실거주 등의 이유가 없을 경우 장기 거주를 임차인에게 보장해야 하기 때문에 임대인이 임차인 선정을 까다롭게 하게 되어 임차인의 지위가 오히려 곤란해질 수 있다.
계약갱신청구 ‘재계약’보다는
집 비우겠다는 집주인들
일부 부동산 커뮤니티에서는 임대차 3법 시행 이후로 세입자가 전월세 재계약을 주장하는 것에 대해 난색을 표하는 글들이 올라오고 있다. 집을 매매할 생각을 가지고 있어도 세입자들이 매매보다 계약갱신청구권과 임대차법이 우선인 것을 들며 계약 연장을 요구하는 것에 골치를 앓고 있는 것이다. 정부는 갱신권을 거절당한 세입자가 집주인이 실거주를 하는지에 대한 정보를 열람할 수 있게 한다고 발표한 바 있다. 이에 따라 부동산 시장에서는 집주인과 세입자 간의 눈치 싸움이 계속해서 이어질 것으로 전망하고 있다.
세입자의 계약갱신,
임대인의 거부가 가능할까?
세입자의 계약 갱신 요구가 있을 경우 임대인의 거절이 아예 불가능한 것은 아니다. 임대인은 계약 종료 전 6개월~2개월 사이에 임차인에게 거부를 통보할 수 있고, 조건은 임대인의 직계 존비속을 포함하여 실거주를 2년 이상 할 경우 가능하다. 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우는 이외에도 다양하다. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우나 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 등 다양한 사례가 있다.
급감할 전월세 공급,
폭등할 전월세 가격을
우려하는 세입자들
임대차 3법 시행으로 세입자들도 우려해야 할 점이 많은 것은 마찬가지다. 정부와 여당이 ‘집값 안정화’, ‘세입자 보호’를 목적으로 야심 차게 내놓은 임대차 3법의 기존 취지와 달리 임차인의 지위를 곤란하게 하는 전월세 시장의 불안이 이어지고 있기 때문이다. 신규 입주 아파트의 경우 전세 물량이 쏟아져 가격이 떨어지는 것이 일반적인 현상이지만, 임대차 3법을 의식한 서울 한 지역에서는 전세가 분양가보다 높은 정반대의 현상이 나타나기도 했다. 이처럼 임대차 3법 도입으로 전월세 공급이 단기적으로 급감하거나 신축 전세는 찾기 힘들어질 전망이다.
임대차 3법 논란, 해결 방안은?
일각에서는 정부가 도입한 임대차 3법이 부동산 시장의 질서를 파괴하고 집주인, 세입자 모두의 지위에 곤란과 피해를 주고 있다고 비판하고 있다. 국민적 합의를 충분히 거치지 못한 법안 발의로 임대인과 세입자 간에 배려와 상생의 관계가 아닌 집을 가진 자와 집을 가지지 못한 자라는 대결 양상을 부추기고 있다는 지적이다. 이에 따라 정부는 집주인과 세입자가 임대조건에 합의하지 못할 경우 신속하게 분쟁을 해결할 수 있도록 하는 분쟁조정기구와 신속한 결정절차의 마련을 논의하고 있다. 또 불공정계약 관계를 극복하기 위한 표준임대료 제도 도입 또한 검토하고 있다.
글 : 김태연 press@daily.co.kr
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